Eine saubere Dokumentation ist wichtig, wenn es um Entschädigungen aufgrund einer Baustelle geht, sagen Dr. iur. Fabia K. Spiess, Advokatin & Partnerin, sowie MLaw Advokat Tobias Schmidlin bei der Lexterna AG.

Fabia Spiess, was sollten Gewerbetreibende als Erstes tun, wenn eine Baustelle vor ihrem Betrieb angekündigt wird – welche Dokumentation ist sinnvoll, um später Ansprüche zu belegen?

Fabia Spiess (FS): Eine pauschale Antwort auf diese Frage ist schwierig, weil verschiedene Betriebe verschiedenen Einflussfaktoren unterliegen, auf die sich eine Baustelle unterschiedlich auswirkt. Wichtig ist eine frühzeitige Analyse der für den Umsatz relevanten Faktoren wie Laufkundschaft, Parkplätze, Wetter, saisonale Schwankungen etc. Die so ermittelten Faktoren sind detailliert zu dokumentieren, zum Beispiel Umsatz- und Besucherzahlen der letzten Jahre im entsprechenden Zeitraum, damit sie in einem Entschädigungsverfahren bewiesen werden können. Es braucht also eine Einzelfallanalyse, die vorzugsweise mit Unterstützung durch eine geeignete Fachperson aufbereitet wird. Wichtig ist ebenfalls, ob die Immissionen von einem öffentlichen Werk, etwa Strassen, oder von Privatgrundstücken ausgehen.

Welche Art von Beeinträchtigungen gelten rechtlich als entschädigungspflichtig?

Tobias Schmidlin (TS): Entschädigt werden nur übermässige Immissionen. Es gibt «positive Immissionen» wie Lärm, Staub, Erschütterungen, oder «negative Immissionen» wie zum Beispiel Zugangserschwernisse. Die Übermässigkeit ergibt sich insbesondere aus der Art, Intensität und Dauer der Immissionen. Ob sie konkret übermässig sind, ist im Rahmen einer individuellen Gesamtbetrachtung sämtlicher Umstände zu ermitteln. Können die übermässigen Immissionen nicht oder nur mit unverhältnismässigem Aufwand vermieden werden und gehen von einem Werk im öffentlichen Interesse aus, für das dem Eigentümer das Enteignungsrecht zusteht, resultiert ein Entschädigungsanspruch gegenüber dem Gemeinwesen aus Enteignungsrecht. Sind die Immissionen vermeidbar, bestehen gegebenenfalls Ansprüche aus Nachbarrecht.

Das Infoblatt des Bau- und Verkehrsdepartements des Kantons Basel-Stadt vom 9. September 2025 nennt klare Richtwerte – etwa eine Mindestdauer von sechs Monaten oder Umsatzeinbussen ab zwanzig Prozent. Wie verbindlich sind solche Zahlen?

FS: Grundsätzlich sind allgemeine Auskünfte von Behörden rechtlich unverbindlich. Die genannten Richtwerte wurden vom Bundesgericht entwickelt und werden zur Einzelfallbeurteilung herangezogen, aber nicht starr angewendet. Je nach Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls könnte aber auch eine Umsatzeinbusse von weniger als 20 Prozent einen Anspruch auf Entschädigung begründen.

Wie müssen betroffene Betriebe ihr Entschädigungsbegehren konkret einreichen – gibt es formale Vorgaben oder Fristen, die schnell übersehen werden?

TS: Ja, die gibt es. Das Merkblatt ist unseres Erachtens unpräzise. Es gibt in verschiedenen Erlassen wesentlich kürzere Fristen, innert deren z.B. Einsprache erhoben und Entschädigungsbegehren angemeldet werden müssen. Je nachdem sind andere Behörden und Gerichte zuständig und Verfahrenswege zu beachten. Sodann ist zu unterscheiden, ob die Enteignung von nachbarrechtlichen Ansprüchen kantonalem Recht oder Bundesrecht untersteht.

Ist es juristisch und politisch wichtig und richtig, dass möglichst viele Betriebe ihre Fälle einreichen und auch gerichtlich austragen lassen – selbst wenn der Ausgang unsicher ist?

FS: Jein. Politisch ist es wichtig wegen der Signalwirkung. Juristisch gilt: Wenn viele aussichtslose Fälle vor Gericht enden, kann das zu einer abweisenden Rechtsprechung von Entschädigungsbegehren führen. Dies kann sich in Grenzfällen zu Ungunsten der Unternehmen auswirken. Es braucht deshalb eine fundierte vorgängige Beurteilung, damit eine abweisende Rechtsprechung nicht gefördert und unnötige Verfahren vermieden werden.

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