Kristyna Ters hat die Auswirkungen der Genfer Wohnschutzgesetzgebung eingehend untersucht. Im Interview warnt die FHNW-Professorin: Die Genfer Wohnschutz-Regelung lässt Bauinvestitionen um 600 Millionen Franken sinken. Ein Alarmzeichen für Basel.

Kristyna Ters, welche zentralen Befunde liefert Ihre Studie zum Genfer Wohnungsmarkt?

Kristyna Ters: Wir stellen verschiedene Effekte fest. Erstens: Wohnungsrationierung wirkt als Mengenrestriktion. Rationierungsschocks gehen mit deutlichen Rückgängen der Bauinvestitionen einher, aggregiert liegt das Minus bei rund 600 Millionen Franken. Auf Kantonsebene entspricht das rund 1% des Genfer BIP und etwa 11% der gesamten Bauausgaben. Zweitens: Mietpreisregulierung wirkt als Preisrestriktion. Die Neubauinvestitionen reagieren deutlich schwächer und Leerstände sind nicht betroffen. Drittens: Die Verteilungs- und Sektorwirkungen sind heterogen: Institutionelle sind überdurchschnittlich von Rationierung betroffen, während Private stärker über die Renovationsmarge anpassen.

Weshalb wirkt das sogenannte «Gesetz über den Abbruch, Umbau und die Renovation von Wohnhäusern», LDTR, so stark auf die Bautätigkeit?

Das LDTR macht Abrisse, grössere Umbauten und Umnutzungen bewilligungspflichtig und verknüpft diese mit strengen Auflagen wie Ersatzvorgaben, Mietobergrenzen nach den Arbeiten oder Umsiedlungspflichten. Dadurch steigen die Bewilligungsrisiken und die Planungsdauer deutlich. Für grössere Projekte wird es schwieriger, ihre Wirtschaftlichkeit verlässlich einzuschätzen. Diese Unsicherheit kann dazu führen, dass Investoren Ersatzneubauten zurückstellen oder gar nicht erst anstossen. In der Folge verschiebt sich die Investitionstätigkeit weg vom Neubau und hin zu kleineren, bestandserhaltenden Renovationen.

Worin unterscheiden sich die Reaktionen privater und institutioneller Investoren auf die Genfer Regulierung?

Institutionelle Akteure reagieren besonders stark auf das LDTR, weil sie häufiger grosse und komplexe Projekte planen, die auf Abrisse oder Ersatzneubauten angewiesen sind. Sie verschieben ihre Aktivitäten in den Bestand und setzen eher auf kleinere Renovationen. Private Eigentümer reagieren anders. Bei ihnen fällt der Rückgang der Neubautätigkeit weniger klar aus. Dafür sehen wir, dass sie stärker über Renovationen reagieren.

Die Leerstände sinken nach regulatorischen Eingriffen. Wie interpretieren Sie diesen Effekt für den Gesamtmarkt?

Die Regulierung stabilisiert zwar den bestehenden Mietwohnungsbestand, verknappt aber das verfügbare Angebot. Damit wird es nicht nur für Neuzuziehende schwieriger, eine passende Wohnung zu finden, sondern auch für Personen, die innerhalb von Genf umziehen möchten.

Welche mittelfristigen Entwicklungen erwarten Sie für stark regulierte Märkte, wenn die bestehenden Instrumente unverändert bleiben?

Aus den beobachteten Investitionsmustern und den sinkenden Leerständen nach regulatorischen Verschärfungen ergibt sich das Bild eines Marktes, der mittelfristig an Beweglichkeit verlieren könnte. Der Bestand wird genutzt und erhalten, doch die Zahl freiwerdender Wohnungen bleibt gering und die Marktrotation nimmt weiter ab.